Підстави та момент виникнення права власності. Право власності на об'єкт нерухомості та його обмеження Право інтелектуальної власності

ДК РФ містить приблизний перелік об'єктів нерухомого майна. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) ставляться земельні ділянки і всі, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе. До таких об'єктів відносять лісу, ділянки надр відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження, будівлі, споруди тощо. Це так зване "майно, нерухоме за природою". Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: купівля-продаж, дарування, наслідування, оподаткування / О.С. Болтанова. / Серія «Закон та суспільство». – Ростов н/Д: Фенікс, 2007. – С. 43.

Аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти наступний перелік об'єктів нерухомості, права на які підлягають реєстрації відповідно до Закону про державну реєстрацію Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (прийнято ТД ФС РФ 17.06.1997):

1) земельні ділянки;

2) ділянки надр;

5) будинки, частини будівель;

11) кімнати;

Все це можна підвести до одного висновку: до нерухомого майна чинне російське цивільне законодавство відносить, по суті, три групи об'єктів:

а) ділянки поверхні та надр землі у природних (природних) станах. Земля та надра в їхньому природному стані як об'єкти цивільних прав виступають як: а) ділянки надр та б) земельні ділянки, у тому числі ділянки, зайняті відокремленими водними об'єктами, а також ділянки, зайняті лісом та багаторічними насадженнями;

б) споруди та будівлі на поверхні землі, а також споруди у її надрах. У цьому переліку не знайшлося місця нежитловим та житловим приміщенням, які є відповідно до цивільного законодавства самостійними нерухомими об'єктами цивільних прав. Приміщення як нерухомі речі у «фізичному» складі іншої нерухомої речі є, по суті, похідними об'єктами і розглядатимуться далі саме в такій якості;

в) комплексні об'єкти нерухомості, що включають ділянки земної поверхні (ділянки надр) поряд з будинками чи спорудами (підприємства, кондомініуми, домоволодіння).

Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значущості і, що найважливіше, за функціональною ознакою: призначенням та особливою сферою їх застосування, що вимагають підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Ця група нерухомого майна входить у предмет справжнього дослідження лише тією мірою, якою здатна проілюструвати системне побудова нерухомості загалом і може служити відомим горезвісним винятком, підтверджує нижчеописані правила, суть яких виявляється у побудові єдиної системи наукових знань про юридичних реаліях і уявленнях, що відбивають явища існуючої дійсності.

Земельна ділянка як об'єкт права власності.

Земельною ділянкою є частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральних законів Ст. 11.1 ЗК РФ.

Межі ділянки визначаються у порядку, встановленому земельним законодавством, на основі документів, що видаються органами із земельних ресурсів та землеустрою. Право власності в межах ділянки поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар та ставок (обводнений кар'єр), рослини. Особи, які мають у власності земельну ділянку, мають право вільно розпоряджатися нею (продавати, дарувати тощо), оскільки відповідні землі на підставі закону не виключені з обігу, не обмежені в обігу, не поставлені в суворі рамки розпорядження як земля сільськогосподарська або іншого цільового призначення.

Поряд із дільницями, призначеними для користування власником, іншим власником, є ділянки загального користування, де всі громадяни мають право вільно перебувати, використовувати наявні на цих ділянках природні об'єкти, які допускаються нормативними актами та власниками відповідних земель. Якщо ділянка не обгороджена або її власник іншим способом ясно не позначив, що вхід на ділянку без її дозволу не допускається, будь-яка особа може пройти через ділянку за умови, що це не завдає шкоди чи занепокоєння власнику.

Власник земельної ділянки має право здійснювати забудову ділянки за умови дотримання містобудівних та будівельних норм, а також - дотримання вимог щодо цільового призначення ділянки. Він, за дотримання діючих норм (у тому числі - про державну реєстрацію нерухомості), набуває права власності на зведені будови ст. 263 ЦК України.

ДК РФ передбачає, що при переході права власності на будівлю або споруду, що належала власнику земельної ділянки, на якій вона знаходиться, до набувача будівлі або споруди переходить право на земельну ділянку (якщо інше не передбачено договором, - переходить та частина ділянки, яка зайнята будинком або спорудою та необхідна для її використання, - ст.273). При цьому, однак, право власності на будівлі (споруди) та право власності на земельну ділянку за чинними правилами закріплюється та документально оформляється особливо (що у ряді випадків породжує труднощі на практиці та, за даними практики, потребує необхідних уточнень у законодавстві). Звернення стягнення на земельну ділянку за зобов'язаннями її власника допускається лише на підставі рішення суду.

Будівлі та споруди (будівлі) як об'єкти права власності.

Будівлі та споруди (будівлі) як похідні (рукотворні) об'єкти нерухомості в даний час займають найбільш активне місце в обороті нерухомого майна. Поряд із житловими та нежитловими приміщеннями, будівлі відповідно до чинного законодавства є найбільш оборотноздатними нерухомими речами.

У цивілістиці існує думка про недоцільність розмежування понять «будівля» і «споруда». Вітрянський В.В. виводить загальне поняття будівлі (споруди), «під яким розуміється будь-який штучно зведений на земельній ділянці об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний за цільовим призначенням) та переміщення якого без невідповідної шкоди призначенню неможливе» Договірне право: кн . 2: Договори про передачу майна. У 2-х кн Кн: 2; Брагінський М.І. , Вітрянський В.В. ; М.: вид. "Статут", 2008 рік, стор 315; .

У той самий час Іванов А.А. розмежовує ці поняття і робить висновок, що будівлі призначаються для постійного знаходження в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж є чисто технічним цілям, люди в них знаходяться тимчасово. Здається, що класифікаційний критерій «призначення для постійного перебування людей» часом обґрунтовує інтуїтивне віднесення об'єкта до будівель чи споруд. З позиції правового розуміння, значимість представляє відмежування будівель та споруд від інших обсягів, і більшою мірою від рухомих речей (збірно-розбірні будиночки, тимчасові павільйони і т. п.) Цивільне право. Підручник Частина ІІ. Видання п'яте, перероб. та дод. / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: ПРОСПЕКТ, 2007 рік.

Протягом тривалого часу квартири, будівлі та споруди, що стримуються в лещатах єдиного державного майна, а потім - земельні ділянки під ними одноразово і масово включилися в економічний обіг. Право приватної власності, що часто безпідставно розглядається як «абсолютно абсолютне», зумовлювало максимально вільний оборот нерухомості. Чи не «дозріли» остаточно ні законодавчо, ні правопоглядально об'єкти нерухомого майна проектували і подібні, дещо поспішні, миттєві або запозичені з чужої, сторонньої системи деякі конструкції та об'єктів, і речових прав.

Зведене ділянці землі будова значно перетворює первісну нерухомість, істотно підвищує, а окремих випадках, наприклад при самовільної споруді, потребує зносу, знижує її вихідну економічну цінність. Будова, що історично представляється певного роду зміною поверхні земельної ділянки, з часом природним чином стає юридично автономною, але продовжує розглядатися правом у відомій єдності із землею і із застосуванням загальних юридичних конструкцій, які досить повно забезпечують реалізацію публічного інтересу в цій сфері. .

В останнє десятиліття будівлі та споруди (поряд із земельними ділянками під ними) - найпоширеніші в економічному обороті нерухомі речі. Позитивне регулювання відносин, пов'язаних із правом власності на будови, значно випередило доктринальне осмислення нових принципів побудови нерухомості. Вільна участь у підприємницькому обороті будівель при тимчасовому, але суттєвому відставанні набрання чинності глави сімнадцятої ГК РФ і Земельного кодексу РФ зумовило подальше, дещо своєрідне, схильне до впливу проведеної одночасно приватизацією розвиток юридичного (системно-юридичного!) зв'язку «будівля - земельна ділянка». Момент, коли можна було досить безболісно і з економічного погляду, і з соціального запропонувати вивірену, продуману, засновану на вітчизняному (у тому числі і радянського періоду) правопогляді та юридичному досвіді конструкцію речових прав на будову та земельну ділянку під ним, на будову та квартиру (кімнату) у ньому, було втрачено. Завдання сьогоднішнього позитивізму - розібратися з чинним законодавчим масивом і досить вільним суддівським розсудом та запропонувати найефективніші заходи щодо мінімізації правотворчих та правозастосовних проблем.

Судова практика в даний період також відрізняється відсутністю стабільності, нерівністю рішень аналогічних за змістом юридичних справ. Найчастіше суди підміняють поняття «нерухоме майно» поняттям «капітальність споруди», істота самовільної споруди як об'єкта нерухомого майна розглядається з позиції лише будівельних норм та правил (дозвіл на будівництво, наявність чи відсутність комунікацій тощо).

Пропонуючи визначення будівель та споруд як об'єктів нерухомого майна, І.Д. Кузьміна вважає, що «будівлі та споруди це інженерно-будівельні обсяги, конструкції, що належать до особливого виду нерухомих речей, що мають міцний і постійний зв'язок із землею, що є прийнятими в експлуатацію результатами правомірно здійсненої будівельної діяльності». Дана дефініція, незважаючи на деякий «сніпівський» відтінок, ймовірно, дуже точно виражає матеріальну сутність будов, проте в даному визначенні відсутня друга вказана в ЦК РФ ознака: непереміщення об'єкта, причому не тільки фізичної, а й юридичної властивості. А саме ця ознака є найбільш системотворчою.

За згаданими вище причин справжня робота передбачає можливим і навіть доцільним аналізувати власне будівлю або будову як об'єкт нерухомого майна лише під певним ракурсом, приділивши надалі пильну увагу системним властивостям і зв'язкам будови, що стала в новій цивільно-правовій практиці центром структури об'єктів нерухомого. Основне завдання цієї роботи полягає у досить глибокому дослідженні окремих об'єктів нерухомості та їх зв'язків.

До похідних об'єктів нерухомого майна крім будівель та споруд законодавством віднесено також майнові комплекси, житлові та нежитлові приміщення. Даним об'єктам нерухомого майна присвячено значну кількість наукових та науково-практичних творів, у яких досить глибоко та докладно розкрито зміст та поняття даних об'єктів нерухомості. Зважаючи на це доцільно зупинитися лише на тих системних особливостях згаданих нерухомих речей, які обумовлені структурними зв'язками з іншими подібними об'єктами.

Приміщення, житлові та нежитлові.

Одним із об'єктів нерухомості є приміщення. У юридичній літературі можна зустріти таке визначення приміщення - «це функціональна частина будівлі, споруди чи будівлі, відокремлена з інших функціональних частин фізичними межами, які мають розривів».

Приміщення, житлові та нежитлові, затверджені цивільним законодавством як найпростіші, що не піддаються подальшому дробленню об'єктів нерухомого майна. Спочатку ГК РФ ст. ст. 128, 130 ЦК України, визначаючи об'єкти цивільних прав, досить чітко обмежує ці об'єкти неможливістю їх подальшого юридичного «розподілу»: ділянку надр, земельну ділянку, будівлю (споруду) і т.д. Здавалося б, «остаточність» цього рівня не дотримується спочатку самим Цивільним кодексом, потім іншими федеральними законами та іншими правовими актами. Йдеться насамперед про гол. 35 ДК РФ «Наймання житлового приміщення», яка вводить як окремий об'єкт цивільних прав фізичну частину самостійного і, здавалося б, юридично неподільного будинку. Включення до майнового обігу житлового приміщення логічно та неминуче спричинило появу як окремий об'єкт цивільних прав та приміщення нежитлового: кімнат, цокольних поверхів, підвальних та горищних приміщень тощо. Безперечно, будь-яка нерухома річ як юридична конструкція має якийсь сенс лише як об'єкт прав, насамперед речових. Метою цієї роботи не ставиться повне і всебічне вивчення речових прав даний об'єкт. Завдання майбутнього аналізу житлових і нежитлових приміщень полягає у виявленні структурного становища даних об'єктів у системі нерухомості, наявності якостей, зокрема системних, власне нерухомої речі. Найбільш гостра і значуща проблема у цьому ракурсі - співвідношення будівлі та приміщень у ньому як співвідношення двох об'єктів нерухомого майна. У цьому клубку невирішених питань зосередилися деякі основні проблеми системної побудови нерухомості. Вирішення питання про одночасне «співіснування» чи неможливість такого «співіснування» будівлі та приміщення в ньому як окремих самостійних нерухомих речей передбачає можливість описати загальну сукупну конструкцію нерухомості як єдину підсистему в системі об'єктів цивільних прав.

У юридичній літературі набула поширення думка, відповідно до якої приміщення є нерухомістю в силу закону. В.В. Вітрянський вказує на те, що коли готувався та приймався новий ЦК, нежитлові приміщення не визнавали об'єктом нерухомості Вітрянський Є.В. Договір оренди та її види: прокат, фрахтування тимчасово, оренда будинків, споруд та підприємств, лізинг. М: «Статут». 2007. Не можна не погодитися з висновками автора про неприпустимість безумовного поширення правового режиму будівлі на приміщення. Однак позиція В.В.Вітрянського щодо того, що приміщення віднесено до нерухомості через закон, бачиться не цілком обґрунтованою.

Житлові приміщення мають строго цільове призначення - проживання громадян, яке може бути змінено власником житла на власний розсуд. Як житлові приміщення визнаються житлові будинки, квартири, житлові кімнати. Усі житлові будинки та квартири, що знаходяться на території РФ, незалежно від форм власності, утворюють житловий фонд. Будь-яке житлове приміщення має відповідати санітарним, містобудівним, протипожежним і технічним вимогам, що пред'являються до нього, які розкриваються через оцінку можливості проживання людини в даному житловому приміщенні без шкоди для її здоров'я.

До нежитлових приміщень відносяться будівлі, споруди та інші приміщення, призначені для виробничих, адміністративних, соціальних, освітніх, культурних та інших цілей та не включені до житлового фонду.

Власність на житлове приміщення - це власність на високо соціально та людсько значуще матеріальне благо (житло), яке одночасно з ЦК України регулюється особливою комплексною галуззю законодавства - житловим правом.

Власник здійснює свої права на житлове приміщення відповідно до ЦК РФ та Житлового кодексу РФ від 29 грудня 2004 р № 188-ФЗ відповідно до його призначення, тобто з метою проживання громадян, особистого проживання власника та членів його сім'ї ст. 288 ЦК України. Житлові приміщення можуть здаватися власником проживання виходячи з договору. Розміщення у житлових будинках промислових виробництв не допускається (таке розміщення припустимо лише після переведення житлових приміщень до нежитлових відповідно до вимог житлового законодавства).

Члени сім'ї власника, як і сам власник, мають речове право на приміщення, але це право існує в рамках житлового зобов'язання та має обмеження. Тому перехід права власності на житловий будинок чи квартиру до іншої особи є основою припинення права користування цим житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. При цьому, однак, як встановлено положенням ДК РФ, відчуження житлового приміщення, в якому проживають під опікою або піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або неповнолітні члени сім'ї власника, що залишилися без батьківського піклування (про що відомо органу опіки і піклування), якщо при цьому зачіпаються права чи охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування п. 4 ст. 292 ЦК України.

Члени сім'ї власника житлового приміщення можуть вимагати усунення порушення їхніх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення (владний захист).

Дієздатні та обмежені судом у дієздатності члени сім'ї власника, які проживають у житловому приміщенні, що належить йому, несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням.

Квартира. Громадяни, які мешкають у багатоквартирному будинку, мають, як правило, право власності або право за договором найму на окреме ізольоване житлове приміщення – квартиру.

Власнику квартири належить також на праві спільної часткової власності право на спільне майно будинку, у тому числі несучі конструкції, обладнання, що обслуговує більше однієї квартири. Він, проте, немає права відчужувати зазначену частку, і навіть вчиняти інші дії, які тягнуть за передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру ст. 289, 290 ЦК України. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку утворюють некомерційну організацію - товариство власників квартир (житла), що створюється та діє відповідно до житлового законодавства.

Майновий комплекс (насамперед підприємство - ст. 132 ЦК України) є як об'єкт цивільних прав майно в найширшому правовому значенні, що включає нерухомі речі (земельні ділянки, будівлі, споруди і т.д.), рухомі речі (сировина, інвентар тощо), майнові права (права вимоги), майнові обов'язки (борги), об'єкти інтелектуальної власності (найменування, знаки обслуговування тощо). Інші комплекси майна мають (або можуть мати в принципі) всі характеристики підприємства, крім однієї - участі в економічному обороті в підприємницькій сфері як основна і переважна мета функціонування. До речей (крім майнових прав та обов'язків), що становлять підприємство, ДК РФ відносить земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, а також права вимоги та борги. Якщо дотримуватися формальної логіки закону ст. 132 ДК РФ, то майнові групи, що становлять комплекс, що вивчається як об'єкт цивільних прав, розташовуються в загальноприйнятому порядку цивільно-правової значущості: а) нерухоме і рухоме майно (земля, будівлі, обладнання, інвентар, сировина, продукція); б) майнові права та обов'язки (права вимоги та борги); в) права на результати інтелектуальної діяльності (позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, послуги).

Інакше кажучи, речовий момент у майновому комплексі має чи, у разі, повинен мати переважна і навіть підпорядковує питому вагу. Більше того, законодавець прямо виходить не лише з речового характеру підприємства, але безпосередньо і, начебто, беззастережно розставляє акценти: «підприємство загалом як майновий комплекс визнається нерухомістю». Є.А. Суханов відніс підприємство як майновий комплекс, як комплекс взаємопов'язаних нерухомих та рухомих речей, що використовуються за загальним призначенням, до речей, до особливого різновиду нерухомості.

Підприємство, залишаючись за законом нерухомим майном, по суті, найчастіше є (або прагне до цього за цільовою установкою та місцем у підприємницькому обороті) комплексом господарських зв'язків, «розкрученим» ім'ям, де матеріальна основа - місце розташування виробничого чи іншого обладнання поступово стає другорядним та за значимістю у структурі майнового комплексу, й у грошово-вартісної ієрархії.

Таким чином, надання майновому комплексу статусу нерухомого майна обумовлено цілою низкою наступних характерних властивостей цього об'єкта.

По-перше, віднесення законодавцем підприємства до нерухомості обумовлено практично незмінною присутністю у майнових комплексах більшості з традиційних нерухомих речей – землі, будівель, споруд тощо. По-друге, майновий комплекс - це одна з основ економічного добробуту суспільства, і значна цінність для державної влади, що фактично забезпечують існування та розвиток останньої. p align="justify"> Значимість для публічної влади цієї і правової, і соціально-економічної категорії, визначила і законодавчо встановлений особливий, характерний для нерухомості порядок звернення підприємства у сфері цивільного обороту.

По-третє, підприємство як об'єкт нерухомості характеризується необхідністю державної реєстрації.

З тексту цього параграфа з'ясовується, що об'єктами права власності на нерухомість є:

1) земельні ділянки;

2) ділянки надр;

3) відокремлені водні об'єкти;

4) ліси, багаторічні насадження;

5) будинки, частини будівель;

6) споруди; споруди над та під землями, об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури та благоустрою; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери;

7) нежитлові приміщення; частини приміщень;

8) підприємства як майновий комплекс;

9) житлові будинки та їх частини, житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями; житлові будинки на дачних ділянках із правом реєстрації проживання на ньому;

10) квартири, її частини, службові приміщення, інші житлові приміщення у житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання;

11) кімнати;

12) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення;

13) житлові будівлі без права реєстрації проживання в них та господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будівлі та господарські будівлі та споруди на городніх ділянках;

14) кондомініуми як комплекси нерухомого майна;

15) об'єкти незавершеного будівництва, які не є предметом чинного договору будівельного підряду.

Право власності на кожен із цих об'єктів підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Нерухомість – правова категорія сучасної Росії. Законодавству радянського періоду вона була невідома в силу безлічі обмежень товарного обороту та повної заборони обороту природних об'єктів, що були винятковою державною власністю. Підстави виникнення права власності на об'єкт нерухомості традиційні: створення нового об'єкта нерухомості, а також набуття права власності на нього за договором.

Нерухомість — через свої об'єктивні характеристики, економічну та соціальну цінність — у кожній правовій системі має специфічні статус і режим використання.

Чинне російське законодавство зараховує нерухомі речі до об'єктів цивільних прав. До нерухомих речей, згідно з п.1 ст.130 Цивільного кодексу РФ, відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди, а також інші об'єкти та майно, віднесені Законом до нерухомості.
З проголошенням у Росії права приватної власності (ч.2 ст.8 Конституції РФ) та стрімким розвитком господарської діяльності на практиці арбітражних судів з'явилися суперечки за позовами органів влади, юридичних осіб та підприємців про визнання права власності на новостворені (зведені) об'єкти нерухомості, і в першу чергу - на житлові та нежитлові приміщення, що мають відому комерційну цінність. Особливий інтерес до даної категорії суперечок та порядку їх вирішення нині пов'язаний, зокрема, з тим, що суттєво розширився ринок комерційного будівництва, активізувалися організації, що займаються реконструкцією (перебудовою) раніше створених об'єктів будівництва: будівель, споруд тощо.

Правові питання набуття права власності на нову річ регулюються нормами, які у главі 14 Цивільного кодексу РФ. У пункті 1 ст.218 встановлено загальне для всіх речей (рухомих та нерухомих) правило, згідно з яким право власності на нову річ, виготовлену або створену особою для себе з дотриманням закону та інших правових актів, набуває цією особою.

Таким чином, першою умовою набуття права власності на нову річ через закон є певна мета її створення. Зацікавлена ​​особа може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на те чи інше новостворене нерухоме майно лише у випадку, якщо останнє було створено цією особою для себе.

В даний час введена в дію глава 17 Цивільного кодексу РФ («Право власності та інші речові права на землю»), прийнятий Земельний кодекс РФ.

Пункт 5 ст.1 Земельного кодексу РФ встановлює як один із принципів земельного законодавства єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів: всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долі земельних ділянок, за винятком випадків, передбачених федеральними законами.

Відповідно до ст.20 Земельного кодексу РФ право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками може бути надано тільки державним та муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та місцевого самоврядування.

При цьому за особами, які не є власниками земельних ділянок (у тому числі орендарями), визнається право зводити на таких ділянках житлові, виробничі та інші будинки, будівлі, споруди за умови дотримання цільового призначення земельної ділянки.

Окремі положення Земельного кодексу, зокрема ст.30-32, безпосередньо присвячені порядку та умовам надання земельних ділянок на будівництво.

Проте цивільному законодавству відомі кілька підстав для набуття права власності на об'єкт нерухомості, які не можна назвати традиційними. Видається цікавим розглянути такі з них, як самовільна споруда та набутня давність.

Право власності на самовільне будівництво визнається лише судом. Власником може стати особа, яка здійснила будівництво, або особа, у власності або постійному (безстроковому) користуванні якої знаходиться земельна ділянка, на якій розташований спірний об'єкт, якщо збереження споруди не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб і не створює загрози життю та здоров'ю громадян

Відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільна споруда - це житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, побудоване на земельній ділянці, не відведеному для цього в порядку, встановленому законом та іншими правовими актами, або створене без отримання необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм та правил.

Незважаючи на наявність у законі визначення самовільної споруди (ст. 222 ЦК України), на практиці виникають певні труднощі при його застосуванні. Справа в тому, що ця ухвала містить кілька понять, які вимагають додаткового коментаря: житловий будинок, будівля, споруда, будівля.

Поняття «житловий будинок» міститься у п. 2 ст. 16 Житлового кодексу РФ. Їм визнається індивідуально-визначена будівля, що складається з кімнат, а також допоміжних приміщень, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у такій будівлі.

Поняття «будівля», «будівля», «споруди», «приміщення» в Містобудівному кодексі РФ (далі – ГрК РФ) відсутні. підп. 10 п. 1 ст. 1 ГрК РФ використовує поняття «об'єкт капітального будівництва», що означає будинок, будову, споруду, об'єкти, будівництво яких завершено, крім тимчасових будівель, кіосків, навісів та інших подібних будов.

З цього визначення випливає, що це перелічені об'єкти ставляться до об'єктів капітального будівництва. Оскільки об'єкт капітального будівництва тісно пов'язаний із землею, а також через ознаки, перелічені в ст. 130 ЦК України, його можна визнати об'єктом нерухомості.

Дані визначення дозволяють виявити таку ознаку приміщення як об'єкт нерухомості, як його ізольованість від інших приміщень усередині того чи іншого об'єкта нерухомості.

Назвемо такі необхідні та безумовні критерії, що визначають об'єкт як самовільне будівництво:

Самовільною спорудою може визнаватись лише об'єкт нерухомості;

Будівництво зведено на земельній ділянці, що не належить забудовнику, або на ділянці, яка не відведена для будівництва;

Будівництво зведено за відсутності відповідного дозволу та затвердження містобудівних планів;

Будівництво порушує права третіх осіб або створює загрозу їхньому життю чи здоров'ю.

Аналіз ст. 222 ДК РФ дозволяє говорити, що самовільна споруда визнається підставою набуття права власності на споруджений об'єкт нерухомості за дотримання умов, встановлених у цій статті ДК РФ.

Включення законодавцем норми ст. 222 ГК РФ у розділ 14 («Набуття права власності») обумовлено змістом п. 1 ст. 218 ГК РФ, згідно з яким право власності на нову річ, виготовлену або створену для себе з дотриманням закону або інших нормативно-правових актів, набувається такою особою. Оскільки самовільна споруда - річ нова, створювана для себе, у власника матеріалів, з яких створювався об'єкт нерухомості, є підстава придбати на нього право власності за умови дотримання законодавства РФ, тобто, наприклад, при отриманні дозвільної документації та/або земельної ділянки або звернення до суду з відповідною вимогою.

Цивільний кодекс РФ (ст. 222) самовільну споруду визнає спеціальним об'єктом нерухомості, результатом самовільних дій.

З цих позицій з урахуванням ст. 128 ДК РФ, самовільна споруда є об'єкт цивільного права, зокрема нерухоме майно.

Право власності на об'єкт нерухомості виникає з його державної реєстрації. Підставою для реєстрації права власності на самовільне будівництво визнається судове рішення.

Тому слід розрізняти два варіанти оформлення права власності. Перший - коли особа, яка здійснила самовільне будівництво, намагається подолати критерії, що визначають її правовий статус як самовільну, а саме: набуття права на земельну ділянку, на якій зведено будівництво; відсутність небезпеки заподіяння таким зведеним об'єктом шкоди життю та здоров'ю населення; приведення об'єкта самовільного будівництва у відповідність із містобудівними нормами та правилами. Цей порядок набуття права власності на самовільне будівництво називається досудовим.

У другому варіанті, коли вищевикладені критерії подолати не вдалося, підставою для оформлення самовільної споруди може бути рішення суду. Такий варіант можливий, наприклад, коли у забудовника відсутня можливість отримання та розробки проектної документації, дозволу на будівництво. В даному випадку за відсутності документів забудовник може довести у суді, що зведений об'єкт фактично відповідає містобудівним нормам та правилам.

2. ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТІСТИ НА ОСНОВІ КІЛЬКІВОГО ПОРІВНЯННЯ ПРОДАЖІВ

У цінах продаж знаходять відображення думки типових продавців та покупців. Тому за наявності достатньої кількості даних про аналогічні продажі при визначенні ринкової вартості нерухомості доцільно базуватися на результатах її оцінки порівняльним підходом.

Порівняльний підхід (СП)- сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод із ними.

Відмінності між об'єктами, що порівнюються, згладжуються в процесі проведення відповідного коригування даних. В основі цього підходу лежить припущення, що раціональний покупець не заплатить за конкретну нерухомість більше, ніж обійдеться придбання аналога з подібними властивостями. Реальність оцінки залежить від активності і насиченості сегмента ринку, до якого відноситься тип нерухомості, що оцінюється. Для більш точного результату оцінки потрібен ретельний відбір аналогів. Основні вимоги до аналога об'єкта оцінки такі:

аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними іншими характеристиками;

Ціна аналога об'єкта оцінки відома з угоди, що відбулася за подібних умов.

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на принципах заміщення, збалансованості, попиту та пропозиції.

Послідовність процесів в оцінці нерухомості порівняльним підходом представлена ​​на рис. 1.

На початковому етапі вивчається ринок з метою виявлення на відповідному ринку та його сегментах недавно проданих та запропонованих на продаж аналогів об'єкта оцінки. Через приховування даних про умови продажу та реальну продажну ціну об'єкта, що нерідко зустрічається на російському ринку нерухомості, аналіз може ґрунтуватися тільки на ціні пропозиції порівнянних об'єктів. Основні джерела інформації: дані реєстраційних служб, страхових компаній, інформаційних служб та брокерів з нерухомості; періодичні видання з нерухомості; інформація, що надається учасниками угод; архіви оцінювача


Точність оцінки залежить від кількості та якості інформації, що використовується для аналізу, тому необхідно надавати велике значення збору та перевірці даних за відібраними аналогами об'єкта оцінки. Абсолютно однакових продажів немає, збіг спостерігається лише з низки характеристик. Чим більш схожі обрані для порівняння об'єкти з оцінюваним, тим більш точну величину вартості об'єкта оцінки можна отримати в результаті цього підходу.

На конкретну ціну продажу нерухомості можуть вплинути різні специфічні обставини (чи діяли сторони економічно раціонально, чи типова була мотивація продавця і покупця і т.п.) тому дані про кожен продаж повинні перевірятися оцінювачем, тобто необхідно отримати підтвердження даних покупцем, продавцем чи брокером.

Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідне коригування порівнянних продажів. Розрахунок та внесення коригувань здійснюється на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим моментом тут є точне визначення поправочних коефіцієнтів.

Після порівняння даних, внаслідок коригування цін продажів відповідно до їх відмінностей від оцінюваної нерухомості, розраховуються скориговані ціни продажів об'єктів порівняння.

Коригована ціна майна- це ціна продажу об'єкта порівняння майна після його коригування на різницю з об'єктом оцінки.

Середні показники вартості оцінювачами, як правило, не використовуються, прийнято вивчати кожен продаж аналога та зіставляти його з об'єктом оцінки. Коригування визначаються після аналізу інформації про велику кількість ретельно підібраних угод. Всі об'єкти нерухомості є унікальними, проте не всі індивідуальні характеристики суттєво впливають на вартість. При аналізі аналогів об'єкта оцінки насамперед слід враховувати такі відмінності:

місце розташування (відмінності у сусідському оточенні та районі);

умови фінансування (у разі отримання пільгового кредиту від продавця платежі дисконтуються за ринковою ставкою);

- умови угоди;

-Дату продажу;

-Фізичні характеристики;

- Економічні характеристики;

- Спосіб використання;

- Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю.

Техніка парного порівняння цін угодполягає в тому, що ціна об'єкта оцінки розраховується шляхом коригування ціни угоди з відповідним об'єктом-аналогом за кожним елементом порівняння з використанням поправки, розмір якої визначається як різницю цін угод для пар об'єктів-аналогів, що відрізняються лише цим елементом порівняння.

Техніка побудови трендівзаснована на описі регресійним рівнянням даних про ціни ринкових угод з об'єктами-аналогами, що різняться величиною кількісної характеристики лише одного з ціноутворюючих факторів, - за наявності монотонної залежності ціни від кількісної характеристики зазначеного фактора.

Техніки лінійної алгебризасновані на застосування замкнутих систем рівнянь алгебри (кількість угод перевищує число елементів порівняння).

Техніка множинного регресійного аналізузаснована на застосування диференціювання для розрахунку коефіцієнтів замкнутих систем рівнянь алгебри.

Техніки якісного аналізу
включають такі техніки:

· техніка якісного порівняння цін;

· техніка кваліметричного моделювання.

Техніка якісного порівняння цін(ТКС) застосовується в умовах ринку нерухомості, що розвивається, коли кількість угод не перевищує число елементів порівняння.

Дана техніка заснована на порівнянні об'єкта оцінки по черзі з кожним з об'єктів порівняння за всіма ціноутворюючими факторами, з позначенням напряму коригування та подальшим ранжуванням об'єктів за напрямом, що збігається з напрямом більшості коригувань.

При цьому для позначення елементів порівняння можуть використовуватися якісні характеристики: "значно краще", "трохи краще", "рівний", "трохи гірше", "значно гірше", або п'ятибальна шкала: -2, 1, 0, 1, 2 або 0, 1, 2, 3, 4.

Крім того, для кожного елемента порівняння можуть бути введені коефіцієнти значущості, що експертно оцінюються (коефіцієнти важливості або умовних ваг). Проте, відсутність достатнього обгрунтування вибору коефіцієнтів значущості як гарантує поліпшення результату розрахунку, а може навіть посилити помилку.

Техніка кваліметричного моделюванняреалізується шляхом аналізу ринкових даних про угоди, а також експертних оцінок якості об'єктів та середовища. При цьому всі властивості об'єкта та середовища як ціноутворюючі фактори, видаються у вигляді ієрархічної структури («дерева») взаємопов'язаних властивостей (якостей) об'єкта, які відображають переваги покупців, що визнані продавцем. Також береться до уваги, що ціна об'єкта є результатом угоди, в якій продавець і покупець, діючи у своїх інтересах, виступають як експерти, які формують свої висновки на основі власного досвіду або на основі рекомендацій експертів-оцінювачів.

Завершуючи розгляд ринкового підходу до оцінки вартості об'єкта, відзначимо його переваги та недоліки.

Переваги ринкового підходу:

    У підсумковій вартості відображається думка типових продавців та покупців.

    У цінах продажів відображається зміна фінансових умов та інфляція.

    Статично обґрунтовано.

    Вносяться коригування на відмінності об'єктів, що порівнюються.

    Досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

    До недоліків ринкового підходу можна віднести:

    Відмінність продажів.

    Складність збору інформації про практичні ціни продажу.

    Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди.

    Залежність активності ринку.

    Залежність від стабільності ринку.

    Складність узгодження даних про продажі, що істотно різняться.

    3. ПРИВІСТИ ПРИКЛАД ОЦІНКИ ОБ'ЄКТУ НЕРУХОМОСТІ ДВОМА МЕТОДАМИ

    Приклад 1. Потрібно оцінити однокімнатну квартиру, використовуючи дані про парні продажі.

    Дані про аналогічні однокімнатні квартири

    Параметр

    Оцінювана квартира

    Нещодавно продані квартири

    кв.1

    кв.2

    кв. 3

    Лоджія

    Поверх/поверховість

    Ціна продажу, тис. н.

    3500

    3600

    3750

    Розрахунок коригування на наявні відмінності між порівнюваними квартирами

    Пари продажів

    Різниця у цінах продажів, тис. н.

    Причина різниці у цінах продажу

    Кв. 1 та кв. 2

    Відмінність у наявності лоджії (100 тис.р.)

    Кв.1 та кв. 3

    Кв. 2 та кв. 3

    Лоджія (+100 тис. н.), поверх (-250 тис. н.)

    10 + (-25И15 | тис.о.

    Варіанти розрахунку вартості квартири, що оцінюється:

    а) з урахуванням ціни продажу кв. 1:

    3500 + 100 (лоджія) + 250 (краще поверх) = 3850 тис. р.;

    б) з урахуванням кв. 2:

    3600 + 250 = 3850 тис. н.;

    в) з урахуванням кв. 3:

    3750 + 100 = 3850 тис. н.

    Отже, вартість квартири, що оцінюється, становить 385 тис. грн.

Правове регулювання нерухомості пов'язане з правом власності, яке розуміється відповідно до сприйнятого в зарубіжному законодавстві основного положення римського приватного права як «найповніше панування над річчю”. ХІХ - на початку ХХ ст.

Йдеться появу різних обмежень прав власності на об'єкти нерухомості, переважно щодо права власності на землю. Згідно з вихідним формулюванням цього права власник земельної ділянки розглядався як також і власник надр і повітряного простору (стосовно території земельної ділянки). Проте саме цією лінією, зрештою, склалися певні обмеження, викликані інтересами власників сусідніх земельних ділянок чи громадськими інтересами.

Інтереси власників сусідніх ділянок, як і частина громадських інтересів, захищаються сервітутами (обтяженнями). Ці обмеження систематизовано у ст. 274 ГК РФ «Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут)». У ній говориться, що “власник нерухомого майна... має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки... надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку та трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб...”

Сервітут - важливий елемент оцінки нерухомості. Ця оцінка може бути пов'язана із платою за користування земельною ділянкою, яку згідно з п. 5 ст. 274 ДК РФ “власник ділянки, обтяженого сервітутом, вправі... вимагати від осіб, на користь яких встановлено сервітут”.

У законодавстві більшості країн з ринковою економікою сформульовано умови обмеження власника земельної ділянки на надра та повітряний простір. Так, відповідно до ст. 905 німецького Цивільного кодексу, "власник земельної ділянки не може заборонити вплив на ділянку на такій глибині або на такій висоті, що усунення його не для нього інтересу" Такі обмеження в російському законодавстві повинні бути пов'язані із законом про землю та інші природні ресурси.

Крайній випадок обмежень - це відчуження нерухомого майна у зв'язку з вилученням ділянки, де воно знаходиться. Це положення розглядається у ст. 239 ГК РФ наступним чином: випадках, коли вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб або з огляду на належне використання землі неможливо без припинення власності на будівлі, споруди або інше нерухоме майно, що знаходяться на даній ділянці, це майно може бути вилучено шляхом викупу державою або продажу з громадських торгів...” Це положення про викуп є ключовим під час встановлення “підстав припинення права власності”. Відповідно до ст. 235 ДК РФ у державну власність майна, що у власності громадян, і юридичних (націоналізація), виробляється з відшкодуванням вартості цього майна та інших збитків...”.

Оцінка вартості цього майна та збитків можлива лише внаслідок розрахунків незалежних професіоналів-оцінювачів. У першому випадку (відчуження державою) така оцінка потрібна визначення викупної ціни. Відповідно до ст. 281 ДК РФ При визначенні викупної ціни до неї включаються: ринкова вартість земельної ділянки та нерухомого майна, що знаходиться на ньому, а також всі збитки, заподіяні власнику вилученням земельної ділянки ... у тому числі втрачена вигода” У другому випадку (продаж з прилюдних торгів) Фінансова оцінка вартості об'єкта нерухомості необхідна встановлення початкової ціни продажу з громадських торгів.

У нашій країні історично виникло і тривалий час розвивався єдиний вид власності на об'єкти нерухомості – колгоспно-кооперативний. У зв'язку з переходом до ринкових умов у Росії з'явилися інші форми власності на об'єкти нерухомості:

  • громадських організацій;
  • нерухомість, що належить акціонерним товариствам.

У РФ вся нерухомість має такі основні види власності:

  • державна (муніципальна);
  • приватна.

Державна власність об'єктів нерухомості передбачає таку систему економічних відносин між громадянами РФ, за якої управління та розпорядження цими об'єктами здійснюють органи державної (муніципальної) влади.
При цьому власність на об'єкти нерухомості може бути у кількох формах:

  • об'єкти нерухомості народногосподарського значення (наприклад, споруди, зараховані до пам'яток архітектури та мистецтва);
  • на рівні тієї чи іншої національної освіти;
  • обласна чи крайова власність об'єктів нерухомості (вона, як правило, має комунальний характер);
  • об'єкти нерухомості, що перебувають у власності певного міста, району чи навіть села.

Об'єкти нерухомості можуть бути як на праві господарського відання, так і на праві оперативного управління.

При майнових відносинах на праві оперативного управління об'єктами нерухомості можна володіти та користуватися відповідно до цілей та завдань власника. Коли ж об'єкти нерухомості перебувають на праві господарського відання, то ними можна володіти, користуватися та розпоряджатися (що не можна робити у першому випадку).

Об'єкти нерухомості можуть перебувати у власності приватного власника, який має виняткове право володіння, користування та розпорядження (включаючи продаж даного об'єкта нерухомості іншій особі).

Відповідно до російського законодавства право власності передбачає право володіння, розпорядження та використання об'єктів нерухомості в цілях і межах, що не порушують права власників, а також дотримання обмежень (сервітутів).

Під правомочністю володіння розуміється заснована на законі (юридично забезпечена) можливість мати у себе даний об'єкт нерухомості, утримувати його у своєму господарстві (фактично володіти ним, числити на своєму балансі тощо).

Правомочність користування є засновану на законі можливість експлуатації, господарського чи іншого використання об'єкта нерухомості шляхом вилучення з нього корисних властивостей, його споживання. Воно тісно пов'язане із правомочністю володіння, бо за загальним правилом можна користуватися майном, лише фактично володіючи ним.

Правомочність розпорядження означає аналогічну можливість визначення юридичної долі об'єкта нерухомості шляхом зміни, його належності, стану чи призначення (відчуження за договором, передача у спадок, знищення тощо).

У власника нерухомості одночасно концентруються всі три названі правомочності. Але порізно, а іноді й усі разом вони можуть належати і не власнику, а іншому законному (титульному, тобто власнику об'єкта нерухомості, що спирається на певну юридичну підставу – титул), наприклад, орендарю. Останній не тільки володіє і користується нерухомістю власника-орендодавця за договором з ним, але і вправі за його згодою здати нерухоме майно в піднаймання (субаренду) іншій особі, зробити дії, що покращують об'єкт нерухомості, тобто у відомих рамках розпорядитися ним. Проте слід зазначити, що сама собою «тріада» правомочий ще недостатня для характеристики прав власника.

Власник має право передавати іншим особам свої права володіння, користування та розпорядження нерухомим майном, що належить йому, залишаючись його власником, наприклад, при здачі нерухомого майна в оренду. На цьому заснована і передбачена можливість передати нерухоме майно у довірче управління іншій особі, що не тягне за собою переходу до останнього (довірчого керуючого) права власності на передане нерухоме майно. Довірче управління є способом здійснення власником правочинів, що належить йому, однією з форм реалізації правомочності розпорядження, але зовсім не встановленням нового права власності на нерухоме майно.

Щодо об'єкта нерухомості тісно переплітаються дві сторони: «благо» володіння об'єктом нерухомості та отримання доходів від його використання та «тягар» несення пов'язаних з цим витрат, витрат та ризику. У цьому сенсі об'єкт нерухомості зобов'язує власника бути дбайливим господарем та розважливим підприємцем, а відсутність такого «тягаря» ризику та втрат ніколи не зробить власника нерухомості справжнім господарем. Тому власник нерухомості зобов'язаний нести «тягар» утримання об'єкта нерухомості (охорона, ремонт та підтримання у належному стані тощо), якщо тільки законом чи договором цей «тягар» або його частина не покладено на іншу особу (наприклад, охорона об'єкта нерухомості – на спеціально найнятих осіб чи організацію, управління нерухомим майном банкрута – на конкурсного керуючого тощо. буд.).

Власник нерухомості також несе ризик випадкової загибелі або псування об'єкта нерухомості, тобто його втрати або ушкодження за відсутності чиєїсь провини в цьому. Перенесення ризику випадкової загибелі або псування майна на інших осіб можливе за договором власника нерухомості з ними (наприклад, за умовами конкретного орендного договору), а також через вказівку закону (зокрема такий ризик може нести опікун як довірчий керуючий об'єктом нерухомості власника-підопічного). , а також унітарне підприємство як суб'єкт права господарського відання).

Суб'єктами права власності можуть бути будь-які суб'єкти цивільного права, фізичні та юридичні особи (крім унітарних підприємств та фінансованих власником установ), державні та муніципальні (публічні) освіти. Не можуть, однак, виступати в цій якості освіти, які не мають громадянської (майнової) правосуб'єктності, зокрема, трудові та інші «колективи», різні «громади» тощо об'єднання громадян (фізичних осіб), які не мають жодного власного майна , відокремленого від майна учасників. Якщо ж таке майно потрібно створити і відокремити, то зробити це можна буде лише передбаченим законом способом, а саме: створивши один із видів юридичних осіб, і тоді йтиметься про власність цієї юридичної особи. Тому жодної «колективної» чи іншої «форми власності» Кодекс не передбачає. Як зазначалося вище, власність то, можливо лише приватна і громадська (державна і муніципальна).

Способи набуття права власності прийнято поділяти на початкові та похідні. Початкові – це коли придбання прав пов'язані з правом іншої особи цей об'єкт, і обсяг правий і обов'язків власника визначається законом.

Основний первісний спосіб набуття прав - це правомірна (на законній підставі) господарська діяльність суб'єкта права: право власності на нову річ, виготовлену або створену особою для себе з дотриманням закону та інших правових актів, набуває цієї особи. Це відбувається у випадках та в порядку, передбачених ДК РФ. З нього випливає, що особа, по-перше, може набути права власності на майно, яке не має власника, по-друге, на майно, власник якого невідомий, по-третє, на майно, від якого власник відмовився або на яке він втратив право власності з інших підстав, передбачених законом.

Похідні методи набуття прав – це методи й не так придбання, скільки переходу права від однієї право-власника до іншого. Інакше це способи, коли суб'єкт права, який бажає придбати об'єкт нерухомості, повинен враховувати, крім вимог чинного законодавства, наявність вже наявного правовласника, його волю передати свої права та обов'язки в тому чи іншому обсязі.

Придбання права на нерухомість та володіння нею передбачає наявність додаткових обтяжень, що накладаються на власника об'єктів нерухомості. Так, реєстрації прав на земельну ділянку, що раніше перебуває у державній або муніципальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на нього за забудовником, потрібне отримання дозволу на будівництво будинку, дотримання цілої низки протипожежних, санітарних, будівельних та інших норм та правил.

Після придбання у порядку прав на нерухомість на власнику лежить обов'язок сплати податку.

Деякі особливості мають зміст права власності на землю та інші природні ресурси. Конституційна можливість мати зазначені об'єкти нерухомості у власності як держави чи муніципальних утворень, а й приватних власників, передбачає можливість їх переходу від одних власників до іншим, т. е. оборот земельних ділянок і ділянок надр. Однак цей оборот законодавчо обмежений у суспільних інтересах так само, як і зміст прав будь-якого землекористувача чи природокористувача. Адже кількість і склад таких об'єктів нерухомості обмежені, які використання завжди зачіпає інтереси суспільства загалом. Тому й вільне, на розсуд власника, використання належних йому правочинів щодо земельних ділянок та інших природних об'єктів нерухомості піддається неминучим обмеженням у громадських інтересах.

Так, власник повинен враховувати природоохоронні (екологічні) вимоги та заборони, цільове призначення даних об'єктів, вимоги закону щодо їх раціонального використання, права та інтереси сусідніх користувачів тощо. Це не обмеження його права власності на об'єкт нерухомості, а встановлення більш точних меж його змісту, що у будь-якому разі може бути безмежним.

Поряд із правом власності на ринку землі необхідно враховувати й обмежені речові права на неї, зокрема право довічно успадкованого володіння, постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою та сервітути. Такі права на землю належать особам, які не є її власниками, однак мають можливість у тому чи іншому обсязі використовувати чужі ділянки у своїх інтересах без посередництва інших осіб і власника іноді навіть без його волі. Вони зберігаються і при зміні власника землі, тобто йдуть не за власником, а за земельною ділянкою, як би обтяжуючи його. Про це треба пам'ятати при здійсненні угод, оскільки наявність речових прав на ту чи іншу земельну ділянку є певним обмеженням прав самого власника цієї землі.

Для забудованих земельних ділянок, що продаються, встановлюються публічні сервітути, відповідно до яких власники земельних ділянок повинні забезпечити:

  • безоплатне та безперешкодне використання місць загального користування (пішохідні та автомобільні дороги, об'єкти інженерної інфраструктури), які існували на момент передачі земельної ділянки у власність;
  • можливість розміщення на ділянці межових та геодезичних знаків та під'їздів до них;
  • можливість доступу на ділянку відповідних муніципальних служб для ремонту об'єктів інфраструктури.

Зміна названих та запровадження нових публічних сервітутів можлива лише Федеральним законом або прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.

Встановлено особливий режим землі як обмеженого природного ресурсу. Зокрема, державною власністю вважається вся земля, яка прямо не передана у приватну та муніципальну власність, тобто встановлена ​​презумпція (припущення) державної власності на землю, що унеможливлює безгоспного її існування. Тому ринковий оборот земель законодавчо обмежується у загальних громадських інтересах.

Так, не можуть бути у приватній власності землі лісового та водного фондів, континентального шельфу та територіальних вод, надра, території, що охороняються або використовуються особливим чином, ділянки насінницьких станцій, унітарних державних сільськогосподарських організацій та ін. Не підлягають приватизації (про це вже говорилося раніше) землі загального користування у населених пунктах (площі, вулиці, парки, сквери, пляжі, водойми та ін.), землі заповідників, ботанічних садів, оздоровчого та історико-культурного призначення тощо.

Оскільки земля є одночасно не лише специфічним засобом виробництва та об'єктом господарювання, а й найважливішим природним ресурсом, то зміст права власності на землю визначається як цивільним, так і земельним правом з урахуванням лісового, водного та природоохоронного законодавства.

Окремо хотілося б сказати про особливості таких об'єктів нерухомості, як квартири.

Об'єктом купівлі-продажу може бути лише квартира, яка перебуває у приватній власності. Муніципальна квартира перед здійсненням операції купівлі-продажу має бути приватизована, тобто переведена з державної власності у приватну. Загальна власність виникає у разі, коли одним і тим самим об'єктом нерухомості (наприклад, квартирою) володіють кілька громадян. Загальна власність може бути частковою або спільною.

Загальна спільна власність на квартиру зустрічається у договорах приватизації, оформлених до 01.01.95 р. (з цієї дати договори приватизації оформляються лише у пайову власність), а також щодо спільно нажитого у шлюбі майна подружжя. Її відмінність від пайової власності полягає в тому, що розпорядитися майном, що знаходиться в спільній власності, можна тільки в цілому, не ділячи її на частини, причому, зробити це може будь-який з власників за згодою інших або всі власники разом. Загальна пайова власність виникає як із приватизації об'єкта нерухомості кількома пайовиками, отриманні його за заповітом (відчуження, згідно із законом), і при переоформленні спільної власності на пайову. Частки в частковій власності можуть бути визначені за згодою сторін (наприклад, житловою площі, що пропорційно займається учасниками) або не визначені зовсім і тоді вони вважаються рівними. Необхідно враховувати, що при продажу однієї з часток власники-пайовики мають право переважної купівлі за рівну ціну перед іншими покупцями. При даруванні своєї частки інші пайовики ніякими перевагами природно не мають. Однак, якщо частка належить дитині, то її не можна дарувати, а можна тільки продавати з одночасним виділенням рівноцінної частки на іншій житлоплощі (наприклад, при купівлі або прописці дитини до одного з батьків).

Що стосується ЖБК, то громадянин може вважати себе власником ЖБК з моменту повної виплати паю. Таким чином, право власності на квартиру виникає внаслідок її оплати, а не безоплатного отримання, отже, квартира ЖБК не вважається приватизованою та її власник зберігає право на безоплатну приватизацію. У квартири ЖБК може бути лише один власник – член кооперативу, всі члени сім'ї пайовика не є власниками, але мають право на проживання. Винятком є ​​випадки, коли член ЖБК отримував гроші від третьої особи для внесення паю, тоді цій особі може належати частка власності, а також чоловік пайовика може мати право на половину частки, оплаченої в період шлюбу.